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沙发
发表于 2011-10-18 10:58
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四、新房验收的最终结果
! q" o( Q! W7 t7 [/ S6 Y0 _+ u7 Z* {8 M2 D3 V `3 H: q$ t
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。6 J; g; O& U5 z- J% ^. J O" I
2 {8 i7 w! P: Y2 H5 ~( H* J 2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3 l8 ^; t! [% a( o
$ |6 Z: z, J" N6 U M 3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。/ H. T4 G( u% i+ h- F1 e
* S9 |# N$ ?0 J9 f: a5 g8 v/ x2 P 4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。5 I& S3 g* _6 i# Y2 g
8 g; O1 z8 s/ p) e 特别提示：, N( W6 h* V) w9 g) Q* \
6 E) x" J- a) f% @9 k; _ 1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。1 f' W( |6 Z1 F
1 r* _$ t9 G$ X0 i4 v( S5 A" z/ }/ T 2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
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3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
2 _7 @) @1 H4 @' v. c+ z" W
. W. |. p3 B$ H- Y% u& c y 4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
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& A9 a& n' P6 P1 M 注意事项
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; T i- O* y6 f9 A6 b$ r! C' @; ~ 以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。% Y; z& A' c$ V3 C: m: _9 Q
- @9 E" s7 ?) D* o" | 一、买房相关税费, M% `' m( l2 q+ m( X+ C
) s( k0 d+ W0 y
（一）商品房买卖应缴以下税费：) Y% N' f2 o" O% o
' e8 a( ^: d' L 1、契税
% Q& R3 a g# W
7 s0 o4 t4 {. p5 n$ y 2、房屋买卖交易手续费" S4 S) F. c9 b* [- t7 x4 R( C) J
9 _# [8 `/ E2 N" o
3、买卖合同印花税1 Q# a9 V" W4 l/ B( n% m
) C+ ?% D, ]( Q/ n9 U8 g; q# K 4、公共维修基金
9 U' W2 d" `- E& Z/ W
) K, ~7 _7 g$ @* A2 _. n R; H( B 5、房屋所有权登记费
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6、房屋所有权印花贴税
7 j1 M' z) g5 l4 O: k* n8 d1 T9 J# F; X8 @; `9 m9 y& g$ P
7、权证工本费; ~, ~$ J% i$ ^ k8 w* }8 m. ~3 N9 z
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（二）税费问题
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特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。+ J9 i; h" N) a/ K$ [' B3 M
) ^* c7 X( ?9 L6 x4 T' i
1. 契税" j9 X5 V) A& e) i( B
" w2 X4 T3 m0 L% h
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
- I% w! n+ j( t- R) J' t0 c) h1 S) _/ j9 g' p: ` I
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
T$ G4 g$ `" f9 A
' N) ~3 g5 l8 Q7 I" _+ W 特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
' g2 z5 d, ~: N7 [6 Q4 d! y# @
8 \: g7 n! r, m( C+ z 实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。' B& Y$ X2 K2 Q0 l
: ]+ k! O% J3 H" g8 J 2. 公共维修基金/ w# X6 O8 N1 ~, W# ^! Z' M d7 z# a( b
2 r9 w0 y% K% ~- D% w 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
" f7 b+ B/ N4 R' ]& F2 d; n/ r6 }$ S. ] i: m7 K) G
税率：房屋成交价 的2%。
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' Z) _1 J* s, Q# M6 w 特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
* Y3 s3 j. q8 v" R4 ~5 K. M! o1 J# N5 l( P, ]! Z
3、面积测绘费
* n7 x: y$ h4 E3 w) B0 Y+ I; T7 P& ]: B, M4 x8 u n% h
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
, x: w0 c! d" n' r8 B e" T, V( D1 c3 s' Y; N% C5 F
4、物业费( V" r8 K5 q0 E0 n5 z0 m: P/ _; d
+ v, ?& e# z4 R. w: F1 l
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金5 v, c0 Y/ O9 ~8 p0 o4 \* \
/ ^& r/ {# R2 o. E2 h7 L
特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
4 B. u. M) i& V
9 b; A7 \, z$ q3 b 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。% U8 V7 C2 M) y
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5. 产权代办费) r9 V6 v! g4 K2 u, M. r9 K c
" V0 h. F" _% [# W8 {) n3 G 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
, V7 [4 [6 I5 |6 g; J) B- U- f5 R2 [* x' G
二、面积问题+ F2 [4 i0 \1 l9 S: V9 p, Z; @/ }
$ w$ M. m" J; h6 R( s* B 面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。$ n j4 Z9 ^3 E2 n r% e
& G: v6 G) p1 p5 d3 @. _; b （一） 存在的问题：
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2 X% o" L1 A# M7 L5 A- g2 x 1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
& ?7 j) H5 K, h& e1 x7 T$ k* @ b
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。! I+ E5 u; O2 P2 s2 T# @# h* R
3 \+ t5 I( O( Q2 Z4 v 2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
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% X& ]0 p7 J" l! m) p: d 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。2 @5 j& E3 k J/ K
l7 V( e' Q' B8 f, q" i （二）如何解决面积误差？3 ]2 F! W9 k* }# J8 @7 i! ~5 e; p
1 r" L7 s# I1 s 面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。; K6 a$ V3 |. q. d% H- V2 r
/ a: A' m: H P% j; g4 S4 @ 特别提示：
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& A' p1 ]0 ~3 \/ H* S5 X 1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
, c6 f; m" T9 g" L
+ u# l$ V2 z0 ^ 2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
; b3 u# z# \8 r0 p6 i- v4 @& z- `$ l6 {' k0 w" `* |' l" b
（三）关于分摊面积# f7 e( f: r0 i& h! ?- A
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公用建筑面积分摊原则：; y# A, b' c8 V: E+ |. ^% e3 J9 p, q
3 E/ \" z$ }/ t' K6 B$ M2 ~ 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
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2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。) N( y4 N2 a) W- K6 A: x0 ?2 J1 `4 @: {
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3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
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: N; Y: G* Q- u7 W9 N 分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
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' `5 s1 p5 c2 x7 } z9 ?: [ 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
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, N* Z7 T! q6 i5 H- L 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
: D* A+ a( P3 ^. G0 S" I' ~2 R* R: ?) u$ C
不应入的公用建筑空间：
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1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。4 x5 k" S/ Z+ c1 w: s0 f8 t: l
5 U& T- V' N/ s. j% ] 2、售房单位自营、自用的房屋。; `! T1 I& b! l- V5 W% r& Y9 p
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3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。4 l( ]) C2 [ d$ g: m, @2 A
4 t) {9 S$ e8 m
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
1 b: |5 C& D( X2 s9 x
1 @# p# ]# h3 s% l6 M8 w8 @) R 特别提示：
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6 a$ I# R4 H5 s$ C) h 1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
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2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
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7 Z% s/ W' d0 {5 o 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
% O) J$ q* n+ E
' T2 |, }! F2 l7 q8 e' _ 3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。, n. F2 a5 n4 f/ `" X! r. h( w9 k
6 C5 _. P, Z, F: z* [8 A
三、审查销售广告- Y- c0 p7 D$ P5 y, b d/ G
7 H4 [" ?. n9 Q) G7 J% ?6 ?$ @
（一）出现问题6 A$ q2 `/ s+ `6 V& z
2 b) @1 h! n8 E
“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
6 v3 P3 Y6 l1 M% M( [: \* _. N
g$ v! T' y- c _* V 购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
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（二）解决办法
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1. 要注意平时的证据收集。
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" g. y0 e$ S0 G/ @% p2 x 如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。
* r- v, }, Z! Q9 {+ r2 z! \
7 W/ P- r( {# |, ?# ^3 z( f7 n+ s X 2. 要随时主张自己的权利。
7 R" |) T: F5 ?0 j, |& b: Z# _/ S: A
9 X, S8 }7 r; x/ |& l1 ]4 D8 e V 一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。& R3 j p, l6 R4 K% g f, ~1 P7 K4 C
# A, Z" p9 e0 W
四、法定退房条件：$ o* r. G( [# h, S" v6 p
# e- k) p# L* M8 t, F! m 在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：* Y( D# C* ?* J* k9 s
$ q# t2 c/ F* F( G' [/ J 1. 购房合同无效：! U4 B/ s5 j% S3 `- E! G
( R; e6 o, d& k+ C B% p# z 实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。) r. \" P4 c4 R4 \" H3 @' X# @# @: y
+ ]" J, y0 ]$ q6 T8 {' N
2. 套型误差导致退房：4 {' L4 g1 W# t5 ] Z) A' J
+ [6 d" i" m% i
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。! P$ r2 k6 S! b" o
; _+ U& w# _4 r* d) P0 C 3. 面积误差导致退房：! }: Q. z ]4 R* w
9 W9 V0 q; z, r: W+ k, `7 e
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。
7 n! b8 C+ W- a6 y0 R6 D" e, B1 s5 }5 l
4. 变更规划、设计导致退房：
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开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。, K+ h, D8 E& j3 _ F, S3 ^" ]2 n
+ I# i1 `, K' R7 q6 z
5. 质量不合格导致退房：
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房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。* E# }" _" t# _9 R
' j: z2 D+ L5 w; X; t L/ [
特别提示：
1 V2 Q# u" q* W, `1 d' D2 X; d! }9 S! I& B' R
1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。
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& ~5 D" g* F h, Y2 K 2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
4 r" f; Z5 u+ H7 e, C1 D! Q2 D9 Q8 X2 x4 b8 E
3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。 |
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